Baufinanzierung trotz Kredit & Finanzierung ohne Eigenkapital

Baufinanzierung trotz Kredit

Sie denken sich, ist das überhaupt möglich? Die Antwort lautet: JA, ist es! Selbstverständlich kann dies nicht pauschalisiert werden und jeder Fall muss individuell betrachtet werden. Suchen sie also eine Baufinanzierung trotz derzeit bestehendem Kredit? Haben Sie einen Konsumentenkredit oder auch ein Baudarlehen – die Gegebenheiten sind individuell, wenn Verbindlichkeiten oder auch Schulden vorhanden sind, aufgrund dessen sind einige Dinge vorab zu beachten. Auf der folgenden Seite werde ich ein paar Beispiele und allgemeine Informationen zum Thema Baufinanzierung trotz Kredit erörtern.

Ich möchte diese an Hand eines Beispiels genauer erläutern:

So haben beispielsweise Eheleute bereits einen Kredit für ein Auto aufgenommen, welcher eine Restschuld von 6.000 € sowie ein Darlehen für eine 2-Zimmerwohnung, welches eine Restschuld von 60.000€ aufweist.

Beide Personen sind voll berufstätig und angestellt. Ihre monatlichen Kosten betragen für beide Kredite 850 €, mit welcher sie – normalerweise – keinen weiteren, neuen Kredit wie etwa 300.000 € für die Erbauung eines neuen Hauses erhalten, würden.

Des Weiteren steht Ihnen kein Eigenkapital zur Verfügung um es in die neue Baufinanzierung einzubringen, die laufenden Kredite tilgen oder vorzeitig auflösen könnten. Somit steht fest: es muss eine 100% oder eher eine 110% Finanzierung her, damit auch die Nebenkosten aufgrund von fehlendem Eigenkapital gedeckt werden können.

 

Um nicht durch die ganze Seite scrollen zu müssen, habe ich die wichtigsten Punkte vorab für sie in einem kleinen Inhaltsverzeichnis verlinkt. Ich empfehle jedoch den ganzen Beitrag zu lesen 😉

  1. Was ist ein Kredit?
  2. Was ist der Unterschied zwischen Konsumentenkredit und Baukredit?
  3. Wie bekomme ich eine Baufinanzierung trotz Kredit?
  4. Sollen bestehende Kredite aufgelöst werden?
  5. Wie kann ich meine persönliche Situation verbessern, um eine 100% oder mehr Finanzierung zu erlagen?
  6. Empfehlung

 

Ein kleiner Hinweis zuvor: Bei gängigen 100% Finanzierungen können Sie auch hier weitere Informationen finden. Um zu prüfen, bis zu welchem Darlehensbetrag eine Finanzierung überhaupt möglich und sinnvoll ist, um eine Immobilie zu kaufen, gibt es hier bei der Interhyp eine unverbindliche Beratung. Die Interhyp zählt zu den besten Baufinanzierer und ist darin ein Experte. Widmen wir uns unserem Thema…

 

Was ist ein Kredit?

Zuerst möchte ich jedoch kurz erklären, was der Begriff Kredit bedeutet und was der Unterschied zwischen einer Baufinanzierung und einem Konsumentenkredit eigentlich ist.

Der Begriff Kredit bedeutet:

  • Die Fähigkeit und der Wille, seine Schulden ordnungsgemäß zurückzuzahlen
  • Die befristete Überlassung von Kaufkraft
  • Die als Kapital überlassene Geldwerte

 

Sodass ein Kredit eine zeitlich befristete Überreichung von Geld gegen Zinsen ist. Und die Zinsen sind die Entrichtung für die Nutzung des überlassenen Kapitals.

 

Was ist der Unterschied zwischen einem Konsumentenkredit und einer Baufinanzierung?

Nun möchte ich zum Unterschied der zwei Kreditarten kommen, um ein besseres Verständnis dafür zu schaffen, was diese überhaupt genau bedeuten.

Konsumentenkredite, ist wie der Name schon sagt, dem Konsum geschuldet. Sei es ein Auto, Fernseher, Reisen oder andere Dienstleistungen. Es steht also kein Gegenwert dahinter, sodass es ein höheres Risiko für die Bank ist, was im Umkehrschluss bedeutet, dass die Zinsen hoch sind. Derzeit circa im mittleren oder höheren einstelligen Bereich, je nach Bonität und Kreditwürdigkeit. Das bedeutet, ein Konsumentenkredit ist ein Gelddarlehen. Die Laufzeit von Konsumentenkrediten sind in der Regel maximal 7-10 Jahren, je nach Fall. Bist du an einem Konsumentenkredit interessiert? Dann kannst du die aktuellen Zinsen hier bei unserem Partner vergleichen.

 

Kommen wir zu Baufinanzierung Krediten, es ist ein Darlehen, welches mit einem dinglichen Recht verbunden ist. Sodass aufgrund des Sachdarlehen ein Gegenwert für die Bank zur Verfügung steht. Das bedeutet wiederum, dass die Bank ein geringeres Risiko hält und somit geringere Zinsen als bei einem Konsumentenkredit bieten kann. Dabei wird die Bank jedoch in der 3. Abteilung des Grundbuches eintragen, sodass das Grundstück inklusive darauf befindenden Gebäuden als Grundschuld gesichert, sind.

Baufinanzierungskredite dienen für:

  • die Herstellung eines Eigenheimes
  • den Erwerb von Wohneigentum
  • den Ausbau des Objektes
  • Modernisierung von Wohneigentum

 

Beachten sollte man aber auch die Laufzeit von Baufinanzierungen, diese sind um deutliches länger als Konsumentenkredite. Das hat natürlich auch mit dem Betrag einen Zusammenhang, da er um einiges höher ist, als ein Privatkredit. Die Zinsen sind jedoch geringer und die Laufzeit länger, was auch bedeutet, dass die Bank aufgrund der langen Laufzeit einen deutlich höheren Zinsertrag einfährt und so im Gegenzug geringere Zinsen bereitstellen kann.

 

Genügend über die Unterschiede von Krediten erklärt, kommen wir zum eigentlichen Thema:

Wie bekomme ich eine Baufinanzierung trotz bestehendem und laufendem Kredit?

Wie ist das Vorgehen, wenn eine Baufinanzierung von 100% oder inklusive Nebenkosten circa 110% finanziert werden sollen oder sogar wie in diesem Fall über 150% aufgrund von bestehenden Verbindlichkeiten?

Ein Laie oder auch ein unwissender würde zu aller erst sagen, es hat überhaupt keinen Sinn, und dir einreden, das funktioniert nicht. Von Fall zu Fall sollte jedoch differenziert werden. So können wir weiter ins Detail gehen.

Welche Voraussetzungen sind also notwendig, um eine Immobilie zu finanzieren oder Baufinanzierung trotz aktuell laufendem Kredit?

Es gibt verschiedene Gegebenheiten, in denen es sogar sinnvoll ist, eine neue Baufinanzierung, vor allem in der niedrig Zinsphase in Anspruch zu nehmen.

Unser Ausgangsbeispiel sagt:

Autokredit mit einer Restschuld von 6.000€

Finanzierung der Eigentumswohnung mit einer Restschuld von 60.000€

 

Gehen wir nun von einem Wert des finanzierten Autos von circa 12.000€ aus und der Eigentumswohnung von 115.000€ aufgrund von Wertsteigerung – sodass in dem vorliegenden Fall die Kredite eine höhere Sicherheit aufweisen, als die Restschuld.

So gibt es durchaus Banken, die auch 100% und mehr finanzieren. Sie wissen, dass das erhaltene Grundpfandrecht, also die Sicherheit im Wert gestiegen ist und sie so auch bei einem Verkauf, das geliehene Geld wieder zurückbekommen.

 

Sind beide Personen in einem befristeten Angestelltenverhältnis oder sogar im öffentlichen Dienst und haben einen Beruf, der auch noch zukunftsfähig ist und die Baufinanzierungsrate mit der Tilgung und Zins durch die Löhne gedeckt werden kann, so sind einige Banken bereit, auch ein weiteres Baudarlehen zu gewähren.

Jedoch ist es wichtig, dass jeder Fall einzeln betrachtet wird, da dies nicht pauschalisiert werden kann. Jede Situation ist individuell und benötigt eventuell verschiedene Finanzierungsbausteine und beinhaltet andere Risikoaspekte.

 

Nehmen wir an, die oben genannten Fakten währen genau anders herum, die Eigentumswohnung ist in einer Lage, wo Menschen wegziehen z.B. auf dem Land und das Auto hat schon so viele Kilometer auf dem Tacho, dass es viel weniger Wert ist, dann kann es mit einer weiteren Immobilienfinanzierung schnell eng werden.

 

Bestehende Kredite auflösen? – Eine alternative und leichtere Lösung um eine weitere Baufinanzierung zu bekommen?

 

Die einfachste Maßnahme wäre, alle Kredite zu begleichen. Das heißt der Autokredit wird in einer Summe zurückgezahlt. Bei Konsumentenkrediten wird in der Regel kein Vorfälligkeitsentgelt erhoben, sodass jederzeit eine Rückzahlung möglich wäre.1

 

  1. Verkauf des finanzierten Autos

–  Der Kredit wird zurückgezahlt und aufgelöst, ein Kredit weniger

– Wechsel des PKWs in ein günstigeres Modell, eventuell bleibt noch Geld übrig um den Kredit aufzulösen

 

Bestes Szenario wäre, wenn noch Geld übrig, bleibt und dieses in die Baufinanzierung mit eingehen könnte. (ergibt einen günstigeren Zins)

  1. Es sagt sich leicht, verzichte auf das Auto und auf Konsum. Jedoch seien wir ehrlich die meisten können das nicht. Dem Traum für das Eigenheim sollte dies jedoch möglich sein (vielleicht reicht es auch für ein paar Monate, um auf Konsum zu verzichten und so etwas Eigenkapital anzusparen).

 

  1. Verkauf der Eigentumswohnung. Zu diesen Zeiten wohlmöglich mit einem ganz guten Gewinn. Die Finanzierung der Eigentumswohnung wird vorzeitig zurückgezahlt. Sollten Sie bei derselben Bank finanzieren, kann es durchaus sein, dass Sie sich sogar das Vorfälligkeitsentgelt sparen können. Dies muss im Einzelfall mit dem zuständigen Bankberater besprochen werden. Ein wichtiger Punkt! Haben wir nun sogar genug Eigenkapital können wir zu 100% oder weniger finanzieren, was ein geringeres Risiko darstellt und automatisch einen besseren Zins zur Folge hat.

 

Wie viele Menschen, ist auch der ein oder andere Bankberater faul. (ich kenne einige 😉) Kommen gleich mehrere Sachen auf sie zu, die viel Arbeit verursachen, wie z.B. Beurteilung der verschiedenen, laufenden Kredite und zusätzlich die neue Baufinanzierung eventuell noch Versicherungen, so kann es sein, dass es dem Berater zu kompliziert und das Risiko für ihn zu hoch ist, wodurch eine Finanzierung abgelehnt werden kann.

 

Der Verkauf oder die Auflösung der aktuellen Verbindlichkeiten kommt nicht in Frage?

 

Es gibt durchaus Umstände, unter denen es nicht möglich ist oder was einfach zu hohen Kosten führt, um laufende Kredite einfach aufzulösen.

Sodass man in der Situation ist, dass ein neuer Kredit oder ein Darlehen von Nöten ist. Die Kredite eine feste Laufzeit hat, aus denen man aufgrund von hohen Kosten nicht einfach rauskommt. (Vorfälligkeitsentschädigung).

Aufgrund dessen, wird eine Baufinanzierung trotz Kredit benötigt.

Oft kommt es dazu, dass viele Banken von vorneherein einen ablehnen, wenn es um eine Finanzierung von 100%, 110% oder mehr geht.

 

Wie können meine Chancen für eine 100% oder mehr Finanzierung steigen?

Werden jedoch die unten aufgeführten Punkte beachtet, steigen die Chancen für eine 100% oder mehr Finanzierung.

  • Reduzierung der Konsumausgaben
  • Die Restschuld der laufenden Kredite ist geringer, als der eigentliche Wert. Beispielsweise ist die Wohnung 115.000 € wert und der Kredit weist nur noch 60.000€ an Schulden auf.
  • Es liegt ein unbefristetes, ohne Probezeit Arbeitsverhältnis des Kreditnehmers vor. Bestenfalls beider Kreditnehmer
  • Das Einkommen (Netto), ist hoch genug, um nach den Pauschalen der Banken noch reichlich Luft ist, um Zinsen und Tilgung zu leisten. (Tipp: Die Tilgung sollte bei dem geringen Zinsniveau eher bei 3% Anfangstilgung (oder höher) liegen, bei vielen Banken ist das Minimum bei 2%)

 

Sollten sie diese Punkte erfüllen oder in nächste Zeit erfüllen können, dann kann ich Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Beratung bei der Interhyp, welche zahlreiche Banken unter die Lupe nehmen, zur Immobilien- und Baufinanzierung empfehlen.

Die Interhyp kann sich zum zwölften Mal in Folge zum „Besten Baufinanzierer“ nennen. Interhyp hat nicht nur eine der besten Konditionen, sondern auch einen super Service und Beratung. Eine ausgezeichnete individuelle und persönliche Beratung sowie einen sehr guten Service am Telefon und im Web. Als Finanzierungsvermittler hat sie etliche Banken und Bausparkassen im Vergleich. Durch ihre ständige Kooperation, weiß sie auch mit welcher Bank der Kreditnehmer am besten zusammenarbeiten sollte und kann. Welche Banken beispielsweise 100% und mehr finanzieren. Dabei wird für sie individuell das beste Angebot herausgesucht. Somit sparen Sie sich mit dem Besuch bei der Interhyp, die vielen Gespräche, Zeit und Stress bei anderen Banken.

 

Möchten sie sich zunächst einfach nur informieren wollen, hat die Interhyp eine Vorausberatung, bei der z.B. der Finanzierungsbedarf und der Tilgungsplan für ein konkretes Objekt zur Immobilien-Finanzierung besprochen werden kann.

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